Ejendomsværdiskat og lejeindtægt af boligen i udlandet for 2024

Uanset om man har ferielejlighed i Spanien, hus i Tyrkiet, sommerhus i Sydfrankrig, hytte i Norge eller ødegård i Sverige, skal man huske at oplyse skattemyndighederne om ejendommen og muligvis betale ejendomsværdiskat i Danmark samt skat af eventuelle lejeindtægter.

Reglerne er de samme for ferieboliger og ejendomme i udlandet som i Danmark. Det har derfor ikke betydning om din feriebolig ligger i Nice eller Nykøbing M.

Eneste forskel er, at du selv skal sørge for indberetningen af din udenlandske feriebolig til Skattestyrelsen – og det glemmer mange flere end man regner med. Det er Skattestyrelsen også godt klar over.

Skattestyrelsen modtager oplysninger fra udlandet

Ifølge tal fra 2023 fra Skattestyrelsen er man vidende om, at mere end 52.000 danskere ejer ejendom eller en del heraf i udlandet. De mest populære lande for danskere at købe ejendom i er i følge samme oplysninger Sverige, Frankrig og Spanien.

Skattestyrelsen har tidligere modtaget oplysninger fra forskellige lande om ejendomme ejet af danskere, og disse oplysninger udveksles fortsat landene imellem iht. de aftaler, der ligger herom.

Skat af lejeindtægter

For ejendomme i Danmark gælder, at udlejer du gennem feriehusudlejningsbureau, indberettes også lejeindtægter automatisk til Skattestyrelsen. Desuden er en del af lejeindtægterne også skattefri – også for udlejning af udenlandske ferieboliger – størrelsen afhænger dog helt af, om der sker indberetning fra et bureau til Skattestyrelsen eller ej. Den skattefrie del er væsentlig mindre hvis Skattestyrelsen ikke modtager indberetning fra udlejningsbureau om lejeindtægterne.

Anvender du bundfradragsmetoden er de første 12.700 kr. pr. fritidsbolig i 2024 (13.100 kr. i 2025) er skattefrie, hvis du lejer ud privat – altså uden om en udlejningsplatform. De første 46.100 kr. pr. fritidsbolig i 2024 (47.900 kr. i 2025) er skattefrie, hvis du lejer ud gennem udlejningsplatform. Du skal betale skat af 60 % af din indtægt udover de nævnte grænser. Du får ikke fradrag for dine faktiske udgifter.

Du har også mulighed for at anvende den regnskabsmæssige metode til at opgøre beskatningsgrundlaget. 

Du kan læse om begge metoder her.

Er du i tvivl om reglerne kan du altid kontakte os for den nødvendige hjælp til at udarbejde oplysningsskemaet korrekt.

Ejendomsværdiskat af udenlandske ferieboliger

Er man ejer af en ejendom i udlandet skal man selv sørge for at oplyse Skattestyrelsen om identiteten af ejendommen, dvs. beliggenhed, ejendomstype osv. Man er også selv pligtig til at beregne grundlaget for ejendomsværdiskatten – og det kan være ret kompliceret affære for de fleste.

For ejendomme i Danmark beregnes ejendomsværdiskatten i 2024 automatisk på grundlag af de vurderinger, der er foretaget af Vurderingsstyrelsen pr. vurderingsterminen 1/1-2022.

Det betyder, at man for en udenlandsk ejendom skal omregne sin købesum til handelsværdien pr. 1/1-2022. Dette sker ved anvende den ejendomsprisindeks der findes for landet hvor ejendomme ligger. Findes der ikke et indeks for landet anvendes det danske sommerhusindeks såfremt der ikke findes en anden og mere sikker dokumentation for handelsværdien pr. 1/1-2022.

Har man købt eller overtaget ejendommen senest i 2023, er man omfattet af en skatterabat. Skatterabatten sikrer, at man i 2024 ikke kommer til at betale mere i ejendomsværdiskat end man gjorde i 2023. Rabatten gælder også fremover, men det fastsatte beløb for 2024 bliver låst – hvilket betyder, at skatten på længere sigt gradvist kan stige i takt med ændringer i grundlaget.

Er du i tvivl om reglerne kan du altid kontakte os for den nødvendige hjælp til at udarbejde oplysningsskemaet korrekt.

Læs mere om beregningen af handelsværdien her. 

Du får nedslag i den danske skat

Er du nået så langt, at du har fået beregnet ejendomsværdiskatten for din udenlandske ejendom, så skal du huske, at du får nedslag for eventuelle tilsvarende skatter betalt i det land, hvor din ejendom ligger. Du får dog kun nedslag for skatter, der kan sammenlignes med den danske ejendomsværdiskat. Det betyder, at f.eks. grundskatter ikke kan nedsætte den danske skat ligesom f.eks. tinglysningsafgifter eller lignende heller ikke giver nedslag.

Her er nogle eksempler på ejendomsskatter, du kan trække fra i den beregnede ejendomsværdi:

• Sverige: Fastighets-avgift
• Spanien: El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI)
• Frankrig: Taxe foncière sur les propriétés bâties og Taxe d´habitation

Bruger du ikke selv hele ejendommen til bolig eller feriebolig, er det kun en forholdsmæssig andel af ovennævnte du kan få fradrag for.

Du kan læse mere om reglerne og selve beregningerne nævnt ovenfor i Skattestyrelsens vejledning.